最近，昆明这几个“刚需友好”小区跌了10%

导语：

“让所有的人买得起自己的房”，“经济实用是最好的选房标准”，“比心情更好的是你的选择”。

“这几个小区，就算是最差的市场行情下，一年成交二手房也在100套以上”。

来聊聊总价15万以上，60万以内预算在昆明可选的次新二手房。

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在最近的几期次新房栏目中，我们聊过不少高端小区。

房龄20年+的翠湖俊园价格超3万，观滇的房源单价超2万，房龄不一定是“次新”，但或“保养”得当，或占据优势资源，价格较高。

（会展片区某高端小区内景）

肯定有刚需的小伙伴会疑惑——难道你们公众号只关注两三万一平的房子吗？

对低预算的小伙伴来说，什么是好房？

买得起，也是一个标准。

套用当年天骄北麓的广告语——“让所有的人买得起自己的房”，“经济实用是最好的选房标准”，“比心情更好的是你的选择”。

上一次昆明楼市文章提到俊发城、海伦国际之类高层大盘小区，也有读者提到“高层住宅变贫民窟”论。

高层住宅面临着灾害影响大（火灾、地震、疫情等）、电梯使用/维护成本、日照采光、公摊、难拆迁等多个缺点。

但高层住宅确实可以节省土地，提高空间利用率，最重要的是价格低廉。

可别钻入“何不食肉糜”的牛角尖哦。

注意：昆明楼市/云南好房团队这次与大家讨论昆明几个交付较早、高密度、低门槛的小区，仅针对代表的这类高密度大盘的情况做分享。

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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）

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提到和谐世纪，办公室的小伙伴马上说，“要去吃烧烤吗？”

“和谐世纪周边，堪称舌尖上的北市区。”

火瓢牛肉、火锅、农家菜、猪肚包鸡、酸笋鸡、斑鱼、酸菜牛肉等等，还有疯狂的夜宵摊……

至于和谐世纪的房子，第一印象都是“有点密”。

来说和谐世纪早期的五大特点：

江东开发、位置优势、大盘综合体、“如意”造型、户型多样。

和谐世纪的销售，刚好是江东的全盛期。

时间回到2008年之前，那时候的北市区小康大道附近，经过同区域多个江东系列（小康城、耀龙康城、华龙人家等）、伦华系列（美璟新城、美伦花乡、春之城等）小区交付，城市界面焕然一新。

（小康大道/银河片区重点楼盘情况，红色框框为江东系列，蓝色框框为伦华系列，其他绿色标注为区域内比较优质的次新二手房）

这类盘体量虽不算太大，但毕竟新交付，同时密度不算高+小区绿化还可，当年这一区域也确实是宜居+交通方便的代表。

（也被被称为“银河片区”，和谐世纪和接下来要提的项目一起，将银河片区推上了巅峰，等下再扒。）

早年间昆明没有地铁，公车车场的位置不言而喻。

和谐世纪就位于北市区公交车场旁，多条公交线路重点集合。（现在距离地铁不算近也是劣势了）

和谐世纪的出现虽谈不上“横空出世”，但整个项目的规模在当时的北市区还是排得上号的。

整个项目占地300余亩（加上商业部分约420亩），总建筑面积达到100万平方米，总户数达到9000余户。

（写字楼、和谐广场的地下停车场负三楼，配置/装修一般）

号称“车位数达到6500个，这是迄今（当年）为止西南地区最大的地下停车场”。

在建筑布局上， 和谐世纪采用中国传统“如意”造型曲线的布局模式，半围合式组团。（世纪城也是采用了如意元素，堪称时代印记）

（和谐世纪楼栋大致排列，图来自贝壳找房vr）

在当时，开发商宣传——不仅实现了形态的和谐唯美，而且科学合理地利用项目土地，严密计算了曲度设计，较好地规避了传统方正排布建筑无法克服采光与通风不足的缺憾……

最大化利用土地是真，户型采光与通风不足依旧存在。

（部分户型就是这样夹缝中采光）

同时，也正是这“如意”造型，加上n栋楼并排的建筑结构，红褐色的外墙色调，使得整个小区从外围看上去，像一个密不透风的圆筒，成就了和谐世纪“密密麻麻”的“恶名”。

其实和谐世纪的容积率才3.89。（注：将商业用地并在一起计算，容积率3.89，实际住宅容积率更低）

（中庭园林）

因是半围合设计，两个中庭空地还挺大（估计每个超过10000平米），绿化景观维护上一般，但早期的布局、设计还是挺用心的。

（大广场）

可是，这些都需要走入小区才可体会，没有进去过的外人只会从外观上感受太密了。

早期的开发商并不懂如何定位小区，和谐世纪的户型从50平米左右到230平米均有，刚需+改善皆有，采用的是最传统的塔楼+多楼栋并排设计（最夸张的还有一个单元5梯24户）。

同时，虽然拖了好几年，但其商业中心和谐广场和社区商业确实做得有声有色，两栋超高层写字楼也投入使用了。

2008年1月首开，均价4300~5000元/㎡，2009年年底交付，当年售价5800左右，到2013年还有少量房源在售，毛坯6600~7500左右。

基于一些原因（后文提到），小区房价已由前年楼市高峰期1.1-1.2w左右，下跌到9500~1.1w左右。

中介朋友介绍“今年以来，9000多的房源比之前多了起来”。

（下面是本文提到的几个小区的具体房源情况）

还有谁可与和谐世纪一比？

天骄北麓吧。

（天骄北麓楼栋大致排列，图来自贝壳找房vr）

两者极度相似，来总结一下早期天骄北麓的特点吧。

伦华开发、密集、中央公园、购房门槛低、户数多。

开发商伦华和江东集团的故事，也是充满着戏剧性。

伦华地产前身（江东建筑经营公司），在00年代前后，是江东集团旗下的建筑承包公司之一（主要是江东花园系列等楼盘）。

2001-2011年这两家的故事，包括但不限于：

“工程款打官司：伦华前身打官司追讨江东花园二期工程款）”

“竞争拿地：土拍市场，伦华击败江东拿下后来美璟新城用地”

“业主battle：美璟新城遮挡了小康城采光、业主维权”

“销售竞争：江东华龙人家低价入市抢美璟新城市场，伦华天骄北麓pk和谐世纪”等等。

（这部分内容参考云南地产杂志，《伦华江东的七年恩怨》，作者白雪）

或许当年甲乙方变竞争对手还颇有“爱恨情仇”的味道，但如今来看，正是因为江东和伦华，才有了如今的银河片区。

天骄北麓作为伦华地产北市区的第七个项目，开发专业度、团队稳定性都达到了新的高度，并且现在的上庄村还有天骄北麓的二期土地（还没开发）。

说到天骄北麓，在昆明购房者眼里的“恶名”，还真跟和谐世纪不相上下。

“密得要死”、“一排排的筒子楼，吓人”。

（ohmygod）

与和谐世纪类似，天骄北麓也有楼栋布局密、塔楼、小户型居多（户数多）等特点。

加上正常销售的商品房外，小区还有部分公租房，天骄北麓“密度大”、“不好住”的印象深深印刻在周边居民脑中。

与和谐世纪的“如意”式楼栋排布不同，天骄北麓刚好是传统方正排布、正儿八经两列房子。（特指北区）

整个小区容积率高达6.1，所以说天骄北麓“密”，它真不冤。

（也因小户型居多，在已经开发的一期200亩左右的土地上，住了11000户人家，确实密了）

部分楼栋南北楼间距只有20米不到。

好在东西楼间距最宽超过100米，所以小区两列房子中间，还规划着当下流行的“中央公园”哩。

南区北区中间约有2.4万平米商业+公共绿地，北区中间的大中庭园林也超过30000平米。（因年代久远，规划图稍微模糊，这里仅为估算）

当下的新楼盘超过10000平米的中庭都不多见，再看看当年刚需盘的配置，丢人不！

（在朝小区内侧房源内拍摄）

又是“如意”元素，用在了绿化景观中。

也因为楼栋排列紧凑，实际上绿地面积并不小，走到小区中，还觉得绿树成荫，树叶茂密。

（“中央景观带”）

（绿树成荫，且水景水质不算太差）

早年入行的老同事说，这个小区当年的宣传语就是“让昆明的人买得起自己的房”。

当年定位就是刚需盘，客群就是中低收入家庭。

整个小区小户型为主，其中17~30平米为一房、31~40平米为一房一厅、47~80平米两房、91~111平米三房、120平米以上四房。

2009年下半年入市，当时价格4300左右。（到2016年都还有一手房在售，六七千左右）

放在当下，也依然是昆明最低总价的房子。

17平米小户型，二手房总价17万左右。（注意，建面小于30平米，银行不贷款，这类小户型只能全款）

（不过户型实在太迷你了，一间卧室+小卫生间+小阳台，一般不建议）

就算是两房，按照市场一万左右的均价计算，是不是也是当下门槛非常低的二手房了？

这两年因楼市不景气+疫情影响，小区价格也同样出现了明显下跌，基本上在1000元/㎡左右。

目前房价9500~11500之间。

这两个小区，高度类似。

前面提到项目早期设计的N大特点，经过十多年后，也使得这两个小区诞生了如今的3大特点：

1、人多

毫无疑问，和谐世纪的生活是非常具有烟火气的。

早上10点左右，和谐广场（住宅外围的购物中心）上，已有阿姨们跳起广场舞，篮球场上有小伙子挥洒汗水，走入小区内，带娃散步的家长、闲坐聊天的老人……

可以想象这里的生活有多方便。

外围商业全面开花，业态丰富，人多的地方，也好做生意。

商业十分火爆，店铺供不应求。

按照中介朋友的话说“和谐世纪一间三四十平米的商铺一年要15万，一退租，马上就有人来接手，不愁租”。

天骄北麓当然比不上和谐世纪社区商业+shoppingmall两开花，但天骄北麓沿街的商业广场、农贸市场也确实方便。

与和谐世纪类似，临到下午间，临街还有不少摊贩，对周边道路也造成了一定拥堵。

2、乱了

人杂的地方，难以管理。

这也是广大和谐世纪业主怨声载道的地方——“物业差”。

和谐世纪最大的失败在于一个将近1万户的小区，居然没有分区管理。

（入户大堂很大很阔气，可单元门从来不关）

（这个车为什么能进小区）

（这个通道，直接连通小区内外）

天骄北麓小区则分为南区北区两个区管理，相对来说，管理确实更好，也更安静一些。

楼栋单元门、入户大堂明显不如和谐世纪大气，但单元门起码是在正常使用的。

同时，因大小户型皆有，租住人员较多，也使得小区较为杂乱。

在和谐世纪一栋楼内，刚好看到这一层有两户人家在开发商配套的防盗门外还加装了一防盗门，再看这家人的窗户，也安装了防盗笼。

（看到不少人家安装了类似的防盗笼、防盗网）

而这种情况，对于小区来说，是“不可逆”的损伤。

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3、老了

房龄虽然只有12~13年左右，但不得不说，这两个小区都“老了”。

一方面是设计过时：

早期的塔楼设计，也让它的户型稍微有点跟不上时代了，北向房，凹槽处采光、客厅不带阳台等等产品设计，确实不太符合当下居住需求。

（和谐世纪88平米做两房，卫生间没有窗户、没有阳台，基本上这两个小区的小户型卫生间都是黒卫，图来自搜狐焦点网） 

而天骄北麓楼道内，还有管道露出，显得更加压抑的毛病。

（这个楼道，略微压抑）

另一方面是维护不太用心：

（天骄北麓小区内部一楼多作为底商）

绿化自由生长，水景无维护；

小区内部多有商业，人员混杂；

电梯间、楼道内稍显破旧，非常明显的损坏痕迹。

我们注意到和谐世纪每栋楼下贴着使用公共维修基金维修电梯的公示——每栋楼基本上就是十二三万元的费用。（这里也不是和谐世纪一个项目的情况，也会是未来高层小区的常态。）

呈贡最便宜总价的小区是哪个？

蓝光天娇城。

2014年，蓝光天娇城25万~30万一套，卖得风风火火。

乘上了呈贡房价飞涨的东风，2016年三期销售时也有三四十万一套的房源，而2018年后，这个小区全部交完房不久，二手房就翻倍了。

蓝光天娇城还真是占了小户型的优势，最小户型建面56平米左右，而实际使用面积80平米左右，超过140%的得房率，就算是1万/平米，不超过60万的总价可买三房，是呈贡目前总价最便宜的次新房了。

下图为小区最大户型，67平米四房（实得105平米）

（注：目前呈贡极少有小户型，目前在售的最小户型为呈贡国际新城74平米两房，之前有销售过100平米以下户型的也仅有中交锦绣雅郡、红星天悦、时代俊园等，更别提60多平米做三房了）

来说说天娇城的几大特点:

“前”名企开发，规模宏大，位置尴尬，配套学校，低总价。

蓝光之名，放在两年前，它确实是个名企。

如今，也确实不如前了。

但抛开这层因素，在早期蓝光天娇城的设计中，其实蓝光还是颇为用心的。

整个地块坐落于一小个台地/坡坡上（南北高差约50米），这样的地形肯定是“爬坡上坎”的。

但在每一个地块内部并无大段大段的楼梯，结合地势地形高低设计的台地和景观。

可惜的是小区内部的园林景观因没有太多大型乔木，虽有中庭、大草坪、园林小景、多重乔木组合等等，但还是显得单调。

也因为各个组团都有地势高差，楼栋错落分布，一定程度上弱化了楼栋多、密集感带来的采光问题。

（也有中庭园林，此图为2期）

（此图为2期，这个角度非常密了）

（仅有2期为白色平推窗，颜值一般，还不太安全）

可惜的是，也确实因蓝光开发商的问题，本项目虽然交付超过6年以上，但遗留的毛病还真不少：

1、原本号称配套了12万㎡的自有商业，除社区外围底商之外，原规划有xxx星级酒店、xxx商业街区、xx影院，到现在还没建好。

2、物业管理水平一般。（后文会提）

蓝光天娇城总共4期开发，1-3期住宅总占地面积约428亩（不含冲沟、开放绿地），总建筑面积118万平米，总共10610户。（对比前文两个项目来说，这个密度不算高）

1期容积率4.7，2期、3期容积率分别为2.29、2.91。

（不过，若将项目30%的赠送率算上，实际总建面应该乘以1.3倍，实际容积更高）

离1号线终点站大学城南站500米左右（以坡脚下为出发点），还算方便。

但尴尬点在于，确实已经属于呈贡比较边缘的位置，周边除了大学和零星几个楼盘（金盾/时代俊园）之外并无其他生活配套。

说是配套学校，可惜配套的四川师大附属学校又是一所民办学校，每年学费1w+，与本身小区较低总价的房子略微有点不太搭。

而公立对口/划片的万溪冲小学，又距离6公里以上。

难怪业主吐槽“看不懂”了。

产品方面，也是塔楼设计，最小户型56平米两房（实得80平米以上），其他58~66平米的三房，实得也在80㎡以上。

今年以来，整体价格下降1000左右，按照建面9000左右一平米计算(8000多也有），可以实现60w以内买三房。

相对前文提到的和谐世纪、天骄北麓，蓝光整体维护稍微好一些。

一方面交房时间不长，一二三期分别是2015~2017年交付；

另一方面是分为三期，每一个地块单独管理。

但也有一些情况与另外两个项目不同：

1、靠近大学城，租客多。

我们在现场还看到有业主把本身就紧凑的三房改造成四房、五房出租，这对本身居住在小区的业主确实是一种打扰。

（这套三室房源被房主改造成4卧一厅出租，而后又出售）

今年受疫情影响，学生不能出来租房，导致卖价/租价都有一定下降，目前三房租金只能租700-1000（不带家具家电七八百），而之前能租到900~1300。

2、物业管理一般，单元门从来不关。

房子被改造成合租房，也暴露出物业在装修管理上的问题。

（几乎每栋楼的单元门都是这样敞开）

另外，或许是类似小区的通病，进入该小区比较随意，且几乎每一栋单元门都是直接敞开。

3、停车场太拥挤，进出道路太拥挤。

（才交付五六年，停车场就已经非常破旧了）

地下停车场灯光昏暗，车道宽度不足，容易发生剐蹭；同时进出小区的道路两侧都有停放车辆，导致车道狭窄，进出容易发生拥堵。

另外，本文提到的小区，规模大，老业主置换多，所以房源也非常多，二手房成交也比其他小区多。

确如文章开头所说，三大小区每年成交的二手房都在100套以上（其中，天骄北麓又最多）。

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看完这几个项目后，我们也在思考：

一方面，对很多居民来说，类似和谐、蓝光这样的小区，不仅是昆明第一个落脚点，更是第一个称为家的地方。

另一方面，高层小区的破败还真不是个例，房价一时涨跌并不可怕，我们更需提前做好准备，如何通过前期开发商的规划布局，后期优质的物业管理，去延长小区的生命周期？

欢迎分享你的观点。

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END

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